Como comprador, vendedor, arrendador, inquilino o profesional del sector inmobiliario, debes conocer la lista de desarrolladores fraudulentos. Prácticamente cualquier persona puede convertirse en víctima de una estafa si no tiene la herramienta o si no tiene un asesor que la tenga .
Por esta razón, es fundamental aprender cómo evitar el fraude inmobiliario y comprender cómo identificar si un desarrollador es legal.
Daniele Zemignani, broker internacional con 32 años de experiencia y propietario de agencias inmobiliarias en México, República Dominicana y Florida, explica hoy en detalle cómo prevenir el fraude inmobiliario.
¡Sigue leyendo!
Aprende cómo saber si un desarrollador inmobiliario es legal en México y detectar fraudes inmobiliarios
¿Qué es el fraude inmobiliario?
El fraude inmobiliario es un delito cometido con la intención de obtener beneficios económicos o información de valor, perjudicando a una de las partes clave del sector.
Sin embargo, según el abogado, el término “fraude inmobiliario” no existe oficialmente.
“La Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) utiliza el término ‘fraude inmobiliario’ para referirse a ciertas prácticas. Actualmente existe una iniciativa para incluir este término en el código penal, aunque todavía no ha sido aprobada.”
Incidentes de seguridad en el mercado inmobiliario mexicano
En 2024, Profeco identificó y bloqueó 3,800 intentos de fraude inmobiliario, lo que representa un aumento del 58.33 % en comparación con el año anterior. Esto demuestra que los desarrolladores fraudulentos y las estafas inmobiliarias son una amenaza creciente y generalizada en México.
Por esta razón, es fundamental dedicar tiempo a conocer a tu agente inmobiliario de confianza (buyer broker), en lugar de perder tiempo buscando propiedades en internet. Invierte tiempo en conocer agentes inmobiliarios con licencia SEDETUS vigente (la entidad nacional que regula la profesión inmobiliaria).
Si tu interés se centra en la Riviera Maya, debes saber que el estado de Quintana Roo exige requisitos específicos, antecedentes penales y civiles limpios, experiencia previa y una sólida reputación respaldada por reseñas de clientes para otorgar la licencia inmobiliaria, la cual es obligatoria. No caigas en estafas: en la Riviera Maya hay más de 8,000 personas trabajando en el sector, pero solo 400 cuentan con licencia. Protege tu dinero invirtiendo únicamente con brokers que tengan licencia SEDETUS. Adjunto una foto de mi licencia para que puedas ver cómo es.
La lista de desarrolladores fraudulentos
¿Cómo saber si un desarrollador es legal?
Si estás a punto de relacionarte con un desarrollador, es importante saber cómo evaluar si es legal o confiable. Según la guía de nuestro experto:
- El Registro Federal de Contribuyentes (RFC) no es un método confiable para verificar la legitimidad de una empresa inmobiliaria, ya que el 80 % de los desarrolladores no cuenta con uno. Solo los desarrolladores más grandes suelen tener RFC.
- Verificar la reputación en Profeco no siempre es efectivo, ya que el 90 % de los proveedores de servicios inmobiliarios son asesores independientes y no empresas.
- La mejor forma de evaluar la reputación de un desarrollador es investigar en internet, en redes sociales y leer reseñas de clientes anteriores.
Lista de desarrolladores fraudulentos de Profeco
El Buró Comercial de Profeco es una lista de desarrolladores fraudulentos.
Para consultarla, visita el sitio web de Profeco y, en la sección de Comportamiento Comercial, podrás ver a los proveedores con quejas. Simplemente ingresa “Inmobiliarias” en el campo de “Nombre Comercial” o “Razón Social” y haz clic en “buscar”.
Esto te mostrará la lista negra actualizada de desarrolladores con más quejas registradas ante Profeco.
Estar incluido entre las empresas con un procedimiento abierto no significa automáticamente ser un defraudador; existen casos en los que un cliente deshonesto presenta una queja. Durante el proceso ante Profeco puede demostrarse que el desarrollador es inocente, por lo que siempre es buena práctica consultar estos registros con tu agente inmobiliario de confianza. Ciertamente, si inviertes con nosotros, este problema no existe, ya que preseleccionamos desarrolladores con gran rigor.
Desarrolladores con más quejas según Profeco
El Buró Comercial de Profeco se centra en las quejas, pero puede servir como indicador de desarrolladores con un alto número de reclamaciones.
A enero de 2025, los desarrolladores con más quejas son:
Nombre de la empresa | Nombre comercial | Quejas
INMOBILIARIA LR, SA DE CV | INMOBILIARIA LR, SA DE CV | 389
INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SOLORZANO, SA DE CV | INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SOLORZANO, SA DE CV | 71
BALI DE LAGOS INMOBILIARIA, SA DE CV | BALI DE LAGOS INMOBILIARIA, SA DE CV | 69
INMOBILIARIA CALIDON, SA DE CV | INMOBILIARIA CALIDON, SA DE CV | 54
INMOBILIARIA PORPER, S DE RL DE CV | INMOBILIARIA PORPER, S DE RL DE CV | 54
Es importante señalar que esta plataforma enumera principalmente a desarrolladores y a algunos profesionales con quejas. Para un análisis más profundo, revisa siempre las reseñas en línea para conocer mejor la reputación de un desarrollador.
Lista de desarrolladores registrados en Profeco
Si compras una propiedad para uso habitacional, los contratos de adhesión deben estar registrados en el Registro Público de Contratos de Adhesión (RPCA).
El RPCA funciona como una lista de desarrolladores registrados. De acuerdo con la Ley Federal de Protección al Consumidor, el contrato de adhesión es el documento que el desarrollador elabora para establecer los términos y condiciones de la adquisición de un inmueble.
Profeco revisa estos contratos para asegurarse de que no contengan cláusulas abusivas o inequitativas. Para consultar modelos de estos contratos, busca “Servicios de Intermediación Inmobiliaria” en el sitio web del RPCA.
¿Cómo denunciar a un desarrollador fraudulento?
En caso de incumplimiento de contrato por parte de un desarrollador, las personas afectadas pueden presentar una queja ante Profeco en cualquiera de sus 38 Oficinas de Defensa del Consumidor (ODECO) o llamando al Teléfono del Consumidor al 55 5568 8722 o al 800 468 8722.
Además, los conflictos pueden resolverse en línea a través de Concilianet, donde los usuarios pueden enviar documentos de forma electrónica mediante el sitio web.
Tipos comunes de fraudes inmobiliarios
Si la oferta o el precio de una propiedad parece irrealmente bajo, es muy probable que se trate de un fraude inmobiliario.
Los tipos más comunes de fraude inmobiliario incluyen:
- Operaciones con terrenos
- Traspasos Infonavit
- Ventas de remate
- Pagos anticipados
- Anuncios falsos en portales inmobiliarios
- Falta de formación profesional de los agentes inmobiliarios
- Ausencia de escrituras originales
- Propiedades no listas para escrituración
- Métodos de pago poco claros
- Documentos no verificados
¿Cómo evitar el fraude inmobiliario?
La prevención es fundamental. Para evitar caer en fraudes inmobiliarios:
- Compara precios: los anuncios fraudulentos suelen ofrecer propiedades muy por debajo del valor de mercado.
- Visita la propiedad personalmente.
- Evita pagos anticipados o depósitos iniciales.
- Verifica la documentación: revisa escrituras, recibos, planos y cualquier documento relacionado con la propiedad.
- Realiza una inspección del inmueble para confirmar que se encuentra en buen estado estructural.
- Cierra la operación siempre ante notario público.
¿Cómo saber si una escritura es falsa?
La escritura es el documento más importante que reconoce legalmente a una persona como propietaria de un inmueble.
Para verificar si una escritura es falsa, puedes consultar el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (RPP y C CDMX), donde es posible confirmar la identidad del propietario del inmueble.
¿Cómo detectar un fraude inmobiliario?
Durante el proceso de compra o renta, solicita siempre identificaciones, nombres y direcciones de todas las partes involucradas. Si se niegan a proporcionar su documentación, probablemente se trate de un fraude inmobiliario.
Conserva recibos, fotografías, capturas de pantalla de mensajes y cualquier otra evidencia para futuras acciones legales, si fuera necesario.
Asimismo, desconfía si el precio de la propiedad es inusualmente bajo, ya que este es un indicador común de desarrolladores fraudulentos.
Conclusión
Siguiendo estos consejos, puedes reducir significativamente el riesgo de encontrarte con un desarrollador fraudulento en México y protegerte de estafas inmobiliarias. Realiza siempre verificaciones exhaustivas, investiga reseñas en línea y consulta con profesionales legales cuando sea necesario. Profeco ofrece recursos valiosos para identificar y denunciar a malos desarrolladores, garantizando una experiencia más segura para compradores y vendedores en México.
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